Con la delibera di questa sera che avvia nel concreto l'iter per l'approvazione del cosiddetto P.I.R.U. dell'area dell'ex Consorzio agrario si apre uno scenario destinato a mutare profondamente l'assetto del nostro centro urbano.
Di questo siamo pienamente consapevoli ed il fatto stesso che attorno a questo tema ci sia stato un confronto interno ed esterno anche aspro che si protrae da più di un anno dà la misura di quanto importante sia la decisione che assumiamo in questa sede: il tempo della riflessione è però destinato a terminare ed occorre passare alla fase attuativa pena il rischio di disegnare l'ennesimo scenario destinato a rimanere nel libro dei sogni.
Del dibattito abbiamo colto preoccupazioni ed indicazioni che hanno portato ad operare alcune modifiche all'ipotesi iniziale e che rendono la proposta di stasera certamente forte ed innovativa ma anche equilibrata rispetto alle ipotesi del vigente PRGC,  capace di dare alcune risposte ai problemi del paese, architettonicamente ed urbanisticamente pregevole, economicamente vantaggiosa per l'amministrazione comunale, e in linea con decisioni già adottate in passato per quanto riguarda il centro del capoluogo.
Sicuramente si può dissentire sulle scelte compiute e quando il dissenso non è stato ideologicamente preconcetto è stato utilissimo anche a noi nel correggere il tiro ma ciò non significa che siano rinviabili scelte anche coraggiose per recuperare un'area di profondo degrado proprio nella zona di ingresso nord del paese ed attraverso questo recupero innescare un nuovo modo di fruire una parte pregevole del nostro territorio(il fiume) e ci auguriamo di fare da detonatore per l'avvio del recupero anche delle zone limitrofe.
Questo fatto non si è verificato negli anni trascorsi nonostante le previsioni del PRGC avessero anche attraverso varianti successive cercato di introdurre elementi tali da poter favorire una ristrutturazione ed un riordino dell'intera zona ciò a significare che erano necessarie scelte tali da incentivare il privato ad attivarsi per concretizzarle. Ci voleva dunque coraggio che è insieme  volontà e capacità di scegliere e governare le cose ma onestamente chiederlo a chi non ce l'aveva neanche per aumentare le tariffe dei rifiuti  in modo da potere pagare le fatture di Amav era un po’ eccessivo.

 

ATTUALE PRGC

Il vigente PRGC prevede nell'area dell'ex- consorzio agrario che della superficie totale del comparto (6700 mq) il 51% sia da cedere a standard(3380 mq) mentre sul rimanente 49% (e  cioè 3320 mq) si possa edificare una snp massima di 2160 mq.  per un massimo di 9 unità abitative. L'altezza massima degli edifici è di p.t. + 2. La destinazione dell'area è ad attività alberghiera o altra compatibile. In sostanza la proprietà potrebbe fin d'ora realizzare una struttura  chiusa ad uso esclusivo a tre piani partendo dalla quota campagna attuale e quindi infossata rispetto all'argine lasciando alla pubblica amministrazione la possibilità di intervenire sulla parte di competenza ceduta ovviamente a titolo oneroso.

Sulle altre aree sono previste due schede: una che riguarda l'area proprietà Romano, De  Pazzi ecc. e che prevede abbattimenti e recuperi per un totale di capacità edificatoria pari a complessive 8 unità abitative l'altra che riguarda il municipio e che prevede solo il risanamento e la ristrutturazione.

 

VARIANTI INTRODOTTE

Sull'ultimo numero di una pubblicazione umoristica di colore giallo  distribuito recentemente in paese appare un'affermazione riferita all'altezza degli edifici del piano che approviamo stasera che è piuttosto singolare e che perciò mi permetto di citare testualmente. " I 16 metri e 25 cm. di altezza serviranno a portare a Quarto  d'Altino un palazzo che forse neanche a Mestre o Milano vedremo mai!" Avremo modo più avanti di soffermarci sullo strano modo di misurare le altezze degli edifici, ci limitiamo a constatare che essa è  indice oltre che di scarsa propensione al viaggiare, comprensibile in questi tempi di acuta crisi internazionale, anche di scarso spirito di osservazione. Sarebbe quanto mai opportuno per l'anonimo estensore dell'articolo non dico un viaggio in treno fino a Mestre ma quantomeno un giro in bici in via Pascoli  o se osasse recarsi fino a Musestre osservare da di là del Sile la prospettiva che offrono i condomini di via Tagliamento per rendersi conto che in realtà edifici con altezza pari a quella che approviamo stasera (e che non sono 16,25 m) qualcuno in giro per il mondo ne ha già costruiti.  Fuor di ogni celia vorremmo ricondurre su un piano un tantino più oggettivo la furibonda polemica scatenatasi in questi mesi sui contenuti del PIRU con particolare riferimento all'area dell'ex consorzio. E allora parliamo di numeri. Sull'area è prevista la costruzione di un edificio secondo i dettami concordati in sede di accordo procedimentale con la delibera di consiglio N°3 del 24/1/2002. Si tratta di un edificio di 4300 mq. di snp di cui 1000 a destinazione commerciale il rimanente residenziale per un totale di  63 appartamenti (il 50 % del residenziale sarà  riservata ad appartamenti di superficie inferiore ai 60mq). L'altezza sarà di tre piani (terra + 2) per un massimo di 10 m. misurati dalla quota 0 fissata alla quota di incrocio delle livellette massime della via S.Michele e della via S.Pio X°.  Con questi pochi elementi si può già affermare che rispetto alle previsioni di piano l'intervento mantiene inalterati i rapporti di cubatura previsti.  Se infatti nell'attuale scheda di piano si potevano edificare 2160 mq di snp su  3320 mq. di superficie edificabile con l'attuale variante concediamo l'edificazione di 4300 mq. su 6700 mq. il rapporto fra edificato e superficie edificabile è immutato. Anche volendo considerare l'incidenza dell'interrato (3800 mq per 1,5 m di altezza dall'attuale piano campagna e cioè volendo aggiungere 5.700 mc ai 12.900 del fuori terra   per un totale di 18.600 mc avremmo un rapporto di 3 mc/mq che è assolutamente compatibile con qualsiasi insediamento di questo tipo e con le scelte compiute col piano di recupero dell'ex-scuola dove il rapporto è di 3,6). Lo stesso dicasi per le altezze dove i famosi 16,25 (ottenuti  misurando l'edificio dal calpestio dell'interrato al culmine della copertura) sono basati su un sistema assai curioso di misurare le altezze degli edifici che comunque se adottato in linea generale porterebbe gli edifici che si realizzeranno nell'ex scuola ad oltre 17 m. di altezza. Il confermare,  anche attraverso opportune modifiche alle proposte progettuali, i 10 m misurati all'intradosso dell'ultimo piano abitabile o agibile (metodo che da questa sera verrà esteso a tutti gli edifici simili del territorio comunale spazzando via una norma introdotta ex -novo nel 98 producendo le  storture che tutti conosciamo in materia di sfruttamento commerciale del mansardato) è una norma di grande equilibrio se rapportata al piano di recupero della scuola dove l'altezza è di 13 metri all'intradosso dell'ultimo piano abitabile e sottolineo abitabile. L'aver voluto introdurre una limitazione al 50%  della superficie  per quanto riguarda i mini appartamenti e cioè 1434 mq. su 3285  riservati a appartamenti con superficie inferiore a 60 mq è, anche questo, normativamente una novità nel panorama urbanistico di Quarto e  va nella direzione di limitare il proliferare questo tipo insediamenti in quanto ostacolante la formazione di nuove famiglie o insediamenti stabili. E' un'altra norma,  che mi risulta mai adottata in precedenza, che coglie un certo tipo di preoccupazioni ( a mio avviso eccessive) ma che comunque abbiamo voluto tenere ben presenti. La qualità della progettazione unita alla prescrizione sulle modalità esecutive sono un ulteriore qualificante elemento di equilibrio destinato a rendere pregevole l'insediamento che verrà realizzato Da questi pochi elementi si capisce che la campagna di disinformazione pervicacemente sostenuta da più parti con singolari convergenze politiche da destra a sinistra non ha come obiettivo la soluzione dei problemi ma solo la polemica sterile e fine a se stessa per ottenere un minimo di visibilità politica altrimenti difficilmente raggiungibile.

Un altro grosso elemento di novità è l'aver individuato unità minime di intervento coincidenti con le varie proprietà cosa che dovrebbe permettere l'avvio anche del recupero degli altri settori e l'aver scelto di incrementare in maniera notevole ( da 8 a 53) le unità abitative in modo tale da incentivarne l'avvio. Tempi e modi previsti nelle varie fasi attuative e la previsione della potestà sostitutiva dell'ente locale danno ulteriori garanzie sulla possibilità effettiva di realizzare l'intervento.

 

PIAZZA

Punto qualificante dell'operazione è la realizzazione di una nuova piazza direttamente aggettante sul fiume che con la chiusura di via S.Pio X° creerà uno spazio oggi mancante che qualificherà l'ingresso nord del paese e sarà il punto di partenza per percorsi  pedonali e ciclabili lungo il Sile. E' la premessa di futuri lavori di sistemazione dell'ansa e di percorsi che da una parte e dall'altra permettano di creare un rapporto con il fiume attualmente mancante.  Pensiamo solo agli sviluppi che si potranno avere in questo senso con l'acquisizione e l'abbattimento del torrino dell'acquedotto o con una sistemazione dell'area del campo sportivo comunale. In questo senso sono incomprensibile fuorvianti le contestazioni mosse sul punto: è chiaro che se questa è una scelta politica ad essa avremmo comunque adeguato le norme di questo piano e quindi non avrebbe cambiato nulla prevedere 4 piani dall'attuale quota campagna o tre piani dalla quota 0/argine e se si riferisce a presunti  regali di cubatura credo che comunque anche se li avessimo previsti non avrebbero minimamente squilibrato il rapporto edificatorio come ho cercato di dimostrare poc'anzi: li avremmo previsti senza alcun problema. La quota 0/argine è una formula come un'altra per poter dire che crediamo nella scelta di realizzare lì ed in quei termini una nuova piazza pubblica. E' ovvio che su questo interrato si pagheranno gli oneri previsti per legge e quanto ai milioni di Euro (e sarebbe interessante sapere quanti…) che secondo il  foglio umoristico giallo verrebbero risparmiati dalla ditta credo che qualcuno farebbe bene a ripassare la misura di conversione Euro/Lire che è  ricordo pari a 1936,27. L'estensione della piazza che ripeto sarà privata d'uso pubblico, recependo anche qui un'indicazione dell'opposizione, sarà di mq. 1881  pari al 55% della superficie che dovrebbe comunque cedere al comune sulla base della scheda citata in premessa. Ad essa vanno aggiunti gli spazi per i parcheggi, viabilità e portici che diverranno di proprietà  o di uso pubblici che sono pari ad altri 919 mq. portando il totale che rimarrà di uso pubblico a 2800 mq. su 3380 complessivi da scheda e cioè  pari all'82% di quanto comunque avrebbe dovuto diventare di uso pubblico con il PRGC vigente.
In pratica noi cediamo capacità edificatoria su circa 600 mq. e questo credo debba essere tenuto ben presente anche ai fini della valutazione dell'accordo economico di cui parlerò oltre. Infine la piazza, aspetto non meno importante, sarà realizzata sulla base delle indicazioni fornite dalla amministrazione comunale garantendo così la qualità dell'esecuzione.

 

PARCHEGGI

Da più parti si è rilevato che un simile insediamento creerà inevitabili problemi sia in termini di viabilità che di parcheggi.  Leggo in un'altra pubblicazione apparsa qualche tempo fa "di fatto la concessione ridurrà il verde, i parcheggi ecc." Mentre sulla questione il già citato foglio umoristico giallo afferma "l'intervento servirà a distruggere il verde a fianco dell'ex-consorzio agrario" Onestamente non abbiamo cognizione né di verde né di parcheggi pubblicamente fruibili presenti attualmente nell'area ma comunque abbiamo colto questa preoccupazione modificando il piano così come era stato originariamente presentato ed in questa stesura definitiva sono stati previsti 110 posti macchina scoperti., attualmente in buona parte mancanti  e  che dovrebbero risolvere gli annosi problemi della carenza di parcheggi nel centro. Se ad essi vanno aggiunti gli 86 posti macchina privati dell'interrato dell'ex consorzio e quelli che verranno realizzati nelle altre UMI e che non sono stati ancora quantificati si può rilevare che tutta la superficie disponibile sia esterna che interna è stata usata al fine di dare una risposta al problema in maniera che noi ci auguriamo positiva

 

RISTRUTTURAZIONE DEL MUNICIPIO

L'iniziativa  del PIRU è stata assunta congiuntamente fra Planet e Amministrazione pubblica poiché uno degli obiettivi che ci siamo posti (a dispetto di chi ci accusa di non avere idee e proposte) è quello di dare una sistemazione decorosa e funzionale alla sede municipale. In questo ambito la soluzione proposta che prevede l'abbattimento di alcuni fabbricati e la realizzazione di una nuova parte collegata con una passerella al vecchio edificio permette di dare una risposta definitiva ai problemi di accesso ed uso degli uffici riconfermando in via definitiva la collocazione municipale nella sede attuale  e completando l'opera con la pedonalizzazione dell'area antistante. Un collegamento porticato permetterà di sfruttare una serie di percorsi coperti che la collegheranno alla nuova piazza sul Sile ed ai parcheggi

 

PARTE ECONOMICA

Un aspetto rilevante è sicuramente rappresentato dalla contropartita economica che l'operazione prevede. L'accordo è frutto di una trattativa fra le parti che ha tenuto conto dell'incremento  edificatorio concesso. Ad esso va aggiunto il vantaggio che deriverà all'amministrazione dall'acquisizione di opere di urbanizzazione il cui valore pari a 704.000 euro va ben oltre quello dell'importo degli oneri di urbanizzazione previsti. I fondi saranno utilizzati nella ristrutturazione dell'edificio comunale e permetteranno di ridurre notevolmente la necessità di ricorrere ad altre forme di finanziamento. Per quanto riguarda Planet  si tratta di  413.000 euro. Per le altre UMI complessivamente di 329.000 euro.                          

 

CONCLUSIONI

Il confronto si sposta ora ad un livello diverso: quello della conferenza di servizi in cui tutti gli enti interessati esprimeranno il loro parere. Ci auguriamo un percorso rapido, nei tempi previsti dalla legge in modo da poter avviare quanto prima questa opera e poterci quindi dedicare agli altri problemi che l'assetto urbanistico del comune ci pone. Penso in primo luogo alla variante al piano per la cui redazione è stato incaricato lo studio Proteco di S.Donà di Piave. Questo per tranquillizzare che ci accusa di voler continuare con la politica delle variantine che non è mai stata una nostra scelta politica ma , purtroppo anche in questo settore, la risposta a problemi lasciati inspiegabilmente irrisolti. Così per quella cosiddetta del 3% come per le altre varianti regolamentari o volte a  dare soluzione a casi singoli.  Ribadisco che siamo aperti al dialogo ed alle osservazioni. Lo abbiamo dimostrato in questa occasione  presentando il piano a metà giugno ed attendendo proposte che non sono mai giunte, organizzando un dibattito pubblico, confrontandoci in commissione, sentendo i cittadini .  Lo faremo in futuro e penso nell'immediato all'altra grande questione aperta e cioè alla variante che interessa le Aziende agricole riunite per la cui soluzione cercheremo di tenere presenti preoccupazioni e suggerimenti di quanti cittadini o consiglieri vorranno collaborare e che potrebbero portare anche in quel caso, come in questo, a modifiche rispetto a quanto previsto nell'accordo preliminare con la proprietà approvato a suo tempo dal consiglio. Certamente se la logica che prevarrà sarà quella della denigrazione o delle falsità e penso in particolar modo alla penosa vicenda sollevata da un quotidiano locale, imbeccato da fonti solitamente male informate, su irregolarità amministrative nel rilascio di concessioni edilizie e  rispetto alla quale stiamo procedendo in maniera tale da tutelare l'onorabilità nostra e dei nostri tecnici, se questa sarà la logica gli spazi di dialogo non esisteranno ne oggi né mai. Mi permetto infine di ringraziare il nostro personale, in particolar modo il capo settore urbanistica arch. Barbieri ed il segretario comunale per il lavoro svolto in questa occasione affrontando una procedura nuova con la professionalità e l'impegno che li contraddistingue.